Liquidabilità, focus su immobili e qualsiasi altra forma di asset

Prediligere lo spostamento nel tempo dei propri asset su gli immobili può considerarsi sicuramente interessante, ma se andiamo ad analizzarlo è paragonabile a tanti altri.

In un’ottica di corretta pianificazione delle proporzioni patrimoniali (ndr “liquidità/riserva/investimento/sicurezza”) ritengo sia una parte importante dell’asset complessivo di un individuo o di un nucleo familiare, anzi quella che per valore ha la maggiore percentuale; se diciamo complessivo, vuol dire però che non è l’unica forma: ogni attività va distribuita lungo le specifiche, rispettive tempistiche di redditività ottimale, con la massima attenzione alle corrispondenti esigenze di liquidabilità personale, in relazione a gli impegni di vita pianificati.

Per questo è doveroso fare alcune precisazioni sull’opportunità di impiegare ingenti disponibilità su asset immobiliari, che vivono un loro virtuosismo solo nel momento in cui ne sono una parte, seppur importante, con la coscienza e la consapevolezza della tempistica media di liquidabilità, di messa a vendita a valore di mercato. Soltanto in fase di realizzazione, quindi al momento della vendita, è possibile fare un calcolo della redditività ottenuta.

Per gli immobili può accadere, infatti, che gli si attribuiscano valutazioni di un certo tipo, ma queste non rappresentano un “prezzo” formato, dato che può accadere che non è presente un acquirente disposto a pagarlo: in pratica, quel valore non rappresenta un “prezzo”, l’incontro tra domanda e offerta non si è realizzato: ecco che così si deve procedere ad una “svendita” oppure ad una “non vendita”; viene a presentarsi quello che possiamo definire un problema di liquidabilità, che dobbiamo necessariamente contemperare rispetto alla redditività economica del bene stesso, dato che pensare a un bene che abbiamo pagato 50, che diciamo che vale 100, ma la negoziabilità dello stesso ci assicura 70, porta verso un trade-off decisionale che possiamo delineare soltanto in relazione alla personale necessità di realizzare un fabbisogno di cassa, pena la ricerca di fonti liquide più o meno onerose.

Quindi ecco presentarsi ciò che accennavo come “il problema della liquidabilità di un investimento”, fondamentale, perchè monetizzare è al centro di ogni progetto di soddisfazione dei bisogni.

Tale problematica allo stesso modo si viene a presentare per altre forme di utilizzo del denaro: vedi i titoli che “non hanno mercato”, perchè poco liquidi e quindi vendibili solo a prezzi inferiori alla quotazione; oppure nel caso di forme di accantonamento assicurative che vengono collocate presso i risparmiatori e per le quali le Compagnie di assicurazione riescono a fornire quasi sempre un valore nominale, ma spesso lontano da quello di smobilizzo, a causa di “improbabili” meccanismi contrattuali, nonostante si presume siano stati condivisi in sede di sottoscrizione.

Quindi prima di tornare alla disamina di alcuni importanti altri aspetti della redditività degli immobili, ritengo fondamentale porre l’attenzione sulla liquidabilità oggettiva in qualsiasi momento, ai prezzi di mercato dichiarati, per qualsiasi forma di utilizzo si voglia prendere in considerazione; questo è un concetto essenziale che qualsiasi risparmiatore dovrebbe percorrere, e per questo deve essere ben assistito. Ritengo siano finiti, o stiano finendo, i tempi di scarsa trasparenza nel collocamento di asset presso i risparmiatori.

Quindi è sempre importante tener presente che un asset:

– sia liquidabile nella sua natura contrattuale

– sia poi negoziabile al “giusto” prezzo nominale espresso (ci sia mercato)

– conservi l’opportunità economica a rimanere in portafoglio; bisogna conoscerne le caratteristiche tecnico-contrattuali nello specifico.

La parte centrale dell’articolo sono gli immobili, che nella proprietà fisica, come beni tangibili e da amministrare spesso in prima persona, evidenziano alcune problematiche anche su altri aspetti.

Le prospettive di crescita di valore di un immobile possono considerarsi buone, ma questa attività se fatta di persona comporta un discreto impegno, che deve essere continuo e sotto certi punti di vista potrebbe anche non essere perfettamente conciliabile con quello che si può pensare a prima vista con un’idea di “flusso di reddito”.

Secondo studi effettuati (fonte Etf Securities), gli immobili negli ultimi 10 anni sono al terzo posto per redditività annualizzata in dollari a livello globale; mentre al primo posto troviamo il metallo giallo, al secondo le obbligazioni, al quarto il cash e all’ultimo le azioni Usa.

La più immediata forma di “messa a reddito” per un immobile è spesso individuata dai più nella locazione; in quest’ottica va portata avanti l’analisi, accanto alla prospettiva di rivalutazione dell’immobile e al valore dei flussi monetari dei canoni netti percepibili. Poi conviene aggiungere alcuni fattori specifici dell’immobile, come le caratteristiche fisiche, l’ubicazione, la solvibilità del locatario, così come la durata del contratto di locazione ed il contesto legislativo, non da ultimo.

E’ importante soffermarsi sulle voci attive in ragione della somma degli affitti percepiti o percepibili e sulla rivalutazione nel tempo dell’immobile stesso, insieme al fatto di ricevere nel tempo una gratificazione personale per il possesso; è doveroso considerare anche la manifestazione di voci passive come le spese di manutenzione, le spese condominiali, le tasse, con un’inevitabile evoluzione normativa; non si deve sottovalutare il costo per il finanziamento bancario, spesso necessario per l’acquisto dell’immobile e che ammonta che incide per qualche punto percentuale: tutte queste voci vanno sottratte alla redditività ottenibile, cioè alle poste positive.

Spesso ci si viene a trovare di fronte a troppi vincoli, troppe tasse e prezzi mediamente sopravalutati, proprio come le altre attività finanziarie, quando si dice che si è in momenti di “bolla speculativa”: in acquisto, già un 10% viene ad essere pagato tra imposta di registro, catastale e ipotecaria, oltre alle commissioni di intermediazione di presunte agenzie cui spesso ci si è costretti a rivolgersi; proprio nei caso di locazione, non di rado ci si imbatte nel grosso problema di non riuscire a liberarsi dell’inquilino occupanti.

Problematiche del genere dovrebbero far riflettere e far propendere a forme di locazioni a carattere commerciale, così sembra consiglino gli esperti per riuscire a spuntare anche canoni più alti e spesso con un minor deterioramento nel tempo dell’immobile.

Certo è che la redditività media, sempre secondo gli esperti di questo settore, pare non riesca a superare il 3% lordo annuo. Gli immobili hanno la capacità a rivalutarsi mediamente in modo più o meno omogeneo e trasversale, ma con differenze nelle varie tipologie: in questo differiscono abbastanza da altri modelli di impiego del patrimonio, perchè la loro gestione è affrontabile quasi da tutti, senza specifiche conoscenze tecniche, anche se l’evoluzione normativa richiede comunque attenzione; infatti nel caso di impieghi finanziari, molto conta la qualità dell’interlocutore e quindi le scelte che si fanno nel tempo. Non è soltanto mio parere, ma fanno seriamente la differenza; nel modo finaziario i titoli a reddito variabile, a reddito fisso ed anche oro e commodities come abbiamo visto, riescono a battere molto spesso i valori di performance degli immobili, nel lungo periodo, e con un calcolo annualizzato.

Il risultato complessivo della tenuta del patrimonio immobiliare, come la stessa liquidabilità cambia spesso in base al prestigio e alla location; per cui immobili di prestigio hanno quotazioni che si discostano dalla media, così come nell’ambito della finanza le valorizzazioni ed i risultati non sono assolutamente tutti uguali, dal nostro canto si è parlato comunque di medie a livello mondiale.

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Successione: problema di famiglia

Dire successione evoca sempre un problema complesso, carico di emotività per tutti i familiari, terreno spesso sconosciuto o quasi, capace di nascondere problematiche che vanno risolte in modo piuttosto razionale

A parte questa premessa, la situazione si presenta  problematica soprattutto in presenza di patrimoni di importo sensibile, quando a dover essere traslati sono beni dopo lunghi anni di lavoro professionale e/o imprenditoriale. Per questo cercherò di fornire qualche mero spunto, che non ha la pretesa di esaurire l’argomento, sicuramente da approfondire caso per caso, anche con soluzioni ulteriori, che magari illustrerò in articoli successivi. Insomma cercherò di dare solo qualche semplice indicazione di come in realtà vanno o sarebbe auspicabile debbano andare le cose.

Inizio da quanto potrebbe essere di maggiore interesse per i lettori di questo articolo: margini di risparmio riguardo la tassazione dei beni trasferiti. Infatti per quanto riguarda i patrimoni trasferiti mediante donazioni in vita, consideriamo sempre che vale il principio che non può mai contestarsi ad alcuno il fatto che si possa disporre di beni a favore di qualcuno, tranne potersi poi opporre post mortem, qualora venga ad essere lesa la cosiddetta legittima. Detto questo si è già detto abbastanza, eventuali azioni legali potrebbero quindi essere intraprese dagli eredi. Supposto che vada tutto per il verso giusto, viene a presentarsi comunque il problema della tassazione di questi beni qualora la cifra oltrepassi la soglia del milione di euro, per cui si abbatte un’aliquota pari al 4% se si tratta di coniuge e figli, fino ad arrivare all’8%, in caso di discendenti non diretti.

La cosa da prendere in considerazione, e per questo molto interessante, è che questa imposizione può essere decurtata fino all’1% se il patrimonio ricevuto in donazione viene conferito all’interno di una polizza vita unit linked, perlomeno finchè il beneficiario non ne riceva dividendi e/o non riscatti la posizione.

Questi prodotti sono da confezionare opportunamente e da sottoscrivere sotto legislazioni di Paesi che li consentano, come l’Irlanda ma anche il Lussemburgo o il Liechtenstein. Queste polizze sono capaci di accogliere immobili, sicav, fondi d’investimento, etf, quote di private equity. Insomma è possibile far confluire una serie di asset, che a seconda della loro specifica natura, generano costi differenti ma possono essere più bassi dell’1% o anche leggermente più alti fino all’1,5% per la presenza di fondi dedicati, che hanno eventualmente diverse banche depositarie e propri gestori finanziari. Il risparmio tuttavia è evidente.

Non va trascurato però il caso classico, quello che identifica le percentuali massime disponibili del patrimonio, fino ad arrivare alla quota di legittima, che è quella indisponibile.

Infatti per il coniuge vivente la differenza nel computo della legittima la fa proprio la presenza o meno di un testamento: infatti senza testamento il 100% va allo stesso coniuge se non ci sono figli, mentre 1/2 ed il diritto di abitazione se c’è stato testamento. Per il coniuge con un solo figlio, rispettivamente 1/3 con testamenteo e 1/2 senza; la stessa cosa per il figlio. Se invece il coniuge non è vivente, all’unico figlio spetta metà del patrimonio se c’è stato un testamento, mentre in assenza di questo, la quota di legittima viene ripartita per intero tra l’unico o più figli ed eventuali ascendenti. Ovviamente esistono una serie di casistiche relativamente alla presenza di più figli e ascendenti, sia nel caso che il coniuge sia vivente o meno, ma questo non è sicuramente tema di un articolo come questo, che vuole essere soltanto una bussola per l’argomento, i cui dettagli possono e devono essere presi in considerazione, soltanto con un’analisi del caso individuale.

Trust: come e perchè

Per inquadrarlo dal punto di vista storico, il Trust è stato riconosciuto dal nostro Ordinamento con la ratifica della Convenzione dell’Aja del 1° luglio 1985, poi resa esecutiva nel 1989.

Il Settlor è il proprietario dei beni (colui che se ne spossessa), il Trustee ha il compito di raggiungere un obiettivo ben definito e un Protector per vigilare eventualmente sull’operato del gestore (Trustee).

Gli obiettivi possono essere i più disparati, ma possiamo citare ad esempio la gestione del patrimonio finanziario e immobiliare di famiglia per fare in modo che gli eredi non lo smembrino oppure per proteggere i beni dai creditori del settlor.

I costi non sono alti e questo sfata l’immagine del Trust riservato solo ai grandi patrimoni. La “scatola giuridica” costa poche migliaia di euro. Dipende cosa si vuole mettere dentro questa scatola: se i valori sono solo mobiliari, costa quanto una gestione finanziaria, se sono inseriti immobili, partecipazioni societarie, beni d’arte, allora la cosa cambia e ci vuole qualche decina di migliaia di euro circa.

Attenzione a dove fare il Trust. Infatti non è consigliabile farlo in un paradiso fiscale inserito nella black list, così come in Svizzera, in quanto anche lì viene consideratao illegittimo dal Ministero delle Finanze.

I casi più frequenti in cui si ricorre al Trust sono i passaggi generazionali e la tutela di un discendente di famiglia.