Liquidabilità, focus su immobili e qualsiasi altra forma di asset


Prediligere lo spostamento nel tempo dei propri asset su gli immobili può considerarsi sicuramente interessante, ma se andiamo ad analizzarlo è paragonabile a tanti altri.

In un’ottica di corretta pianificazione delle proporzioni patrimoniali (ndr “liquidità/riserva/investimento/sicurezza”) ritengo sia una parte importante dell’asset complessivo di un individuo o di un nucleo familiare, anzi quella che per valore ha la maggiore percentuale; se diciamo complessivo, vuol dire però che non è l’unica forma: ogni attività va distribuita lungo le specifiche, rispettive tempistiche di redditività ottimale, con la massima attenzione alle corrispondenti esigenze di liquidabilità personale, in relazione a gli impegni di vita pianificati.

Per questo è doveroso fare alcune precisazioni sull’opportunità di impiegare ingenti disponibilità su asset immobiliari, che vivono un loro virtuosismo solo nel momento in cui ne sono una parte, seppur importante, con la coscienza e la consapevolezza della tempistica media di liquidabilità, di messa a vendita a valore di mercato. Soltanto in fase di realizzazione, quindi al momento della vendita, è possibile fare un calcolo della redditività ottenuta.

Per gli immobili può accadere, infatti, che gli si attribuiscano valutazioni di un certo tipo, ma queste non rappresentano un “prezzo” formato, dato che può accadere che non è presente un acquirente disposto a pagarlo: in pratica, quel valore non rappresenta un “prezzo”, l’incontro tra domanda e offerta non si è realizzato: ecco che così si deve procedere ad una “svendita” oppure ad una “non vendita”; viene a presentarsi quello che possiamo definire un problema di liquidabilità, che dobbiamo necessariamente contemperare rispetto alla redditività economica del bene stesso, dato che pensare a un bene che abbiamo pagato 50, che diciamo che vale 100, ma la negoziabilità dello stesso ci assicura 70, porta verso un trade-off decisionale che possiamo delineare soltanto in relazione alla personale necessità di realizzare un fabbisogno di cassa, pena la ricerca di fonti liquide più o meno onerose.

Quindi ecco presentarsi ciò che accennavo come “il problema della liquidabilità di un investimento”, fondamentale, perchè monetizzare è al centro di ogni progetto di soddisfazione dei bisogni.

Tale problematica allo stesso modo si viene a presentare per altre forme di utilizzo del denaro: vedi i titoli che “non hanno mercato”, perchè poco liquidi e quindi vendibili solo a prezzi inferiori alla quotazione; oppure nel caso di forme di accantonamento assicurative che vengono collocate presso i risparmiatori e per le quali le Compagnie di assicurazione riescono a fornire quasi sempre un valore nominale, ma spesso lontano da quello di smobilizzo, a causa di “improbabili” meccanismi contrattuali, nonostante si presume siano stati condivisi in sede di sottoscrizione.

Quindi prima di tornare alla disamina di alcuni importanti altri aspetti della redditività degli immobili, ritengo fondamentale porre l’attenzione sulla liquidabilità oggettiva in qualsiasi momento, ai prezzi di mercato dichiarati, per qualsiasi forma di utilizzo si voglia prendere in considerazione; questo è un concetto essenziale che qualsiasi risparmiatore dovrebbe percorrere, e per questo deve essere ben assistito. Ritengo siano finiti, o stiano finendo, i tempi di scarsa trasparenza nel collocamento di asset presso i risparmiatori.

Quindi è sempre importante tener presente che un asset:

– sia liquidabile nella sua natura contrattuale

– sia poi negoziabile al “giusto” prezzo nominale espresso (ci sia mercato)

– conservi l’opportunità economica a rimanere in portafoglio; bisogna conoscerne le caratteristiche tecnico-contrattuali nello specifico.

La parte centrale dell’articolo sono gli immobili, che nella proprietà fisica, come beni tangibili e da amministrare spesso in prima persona, evidenziano alcune problematiche anche su altri aspetti.

Le prospettive di crescita di valore di un immobile possono considerarsi buone, ma questa attività se fatta di persona comporta un discreto impegno, che deve essere continuo e sotto certi punti di vista potrebbe anche non essere perfettamente conciliabile con quello che si può pensare a prima vista con un’idea di “flusso di reddito”.

Secondo studi effettuati (fonte Etf Securities), gli immobili negli ultimi 10 anni sono al terzo posto per redditività annualizzata in dollari a livello globale; mentre al primo posto troviamo il metallo giallo, al secondo le obbligazioni, al quarto il cash e all’ultimo le azioni Usa.

La più immediata forma di “messa a reddito” per un immobile è spesso individuata dai più nella locazione; in quest’ottica va portata avanti l’analisi, accanto alla prospettiva di rivalutazione dell’immobile e al valore dei flussi monetari dei canoni netti percepibili. Poi conviene aggiungere alcuni fattori specifici dell’immobile, come le caratteristiche fisiche, l’ubicazione, la solvibilità del locatario, così come la durata del contratto di locazione ed il contesto legislativo, non da ultimo.

E’ importante soffermarsi sulle voci attive in ragione della somma degli affitti percepiti o percepibili e sulla rivalutazione nel tempo dell’immobile stesso, insieme al fatto di ricevere nel tempo una gratificazione personale per il possesso; è doveroso considerare anche la manifestazione di voci passive come le spese di manutenzione, le spese condominiali, le tasse, con un’inevitabile evoluzione normativa; non si deve sottovalutare il costo per il finanziamento bancario, spesso necessario per l’acquisto dell’immobile e che ammonta che incide per qualche punto percentuale: tutte queste voci vanno sottratte alla redditività ottenibile, cioè alle poste positive.

Spesso ci si viene a trovare di fronte a troppi vincoli, troppe tasse e prezzi mediamente sopravalutati, proprio come le altre attività finanziarie, quando si dice che si è in momenti di “bolla speculativa”: in acquisto, già un 10% viene ad essere pagato tra imposta di registro, catastale e ipotecaria, oltre alle commissioni di intermediazione di presunte agenzie cui spesso ci si è costretti a rivolgersi; proprio nei caso di locazione, non di rado ci si imbatte nel grosso problema di non riuscire a liberarsi dell’inquilino occupanti.

Problematiche del genere dovrebbero far riflettere e far propendere a forme di locazioni a carattere commerciale, così sembra consiglino gli esperti per riuscire a spuntare anche canoni più alti e spesso con un minor deterioramento nel tempo dell’immobile.

Certo è che la redditività media, sempre secondo gli esperti di questo settore, pare non riesca a superare il 3% lordo annuo. Gli immobili hanno la capacità a rivalutarsi mediamente in modo più o meno omogeneo e trasversale, ma con differenze nelle varie tipologie: in questo differiscono abbastanza da altri modelli di impiego del patrimonio, perchè la loro gestione è affrontabile quasi da tutti, senza specifiche conoscenze tecniche, anche se l’evoluzione normativa richiede comunque attenzione; infatti nel caso di impieghi finanziari, molto conta la qualità dell’interlocutore e quindi le scelte che si fanno nel tempo. Non è soltanto mio parere, ma fanno seriamente la differenza; nel modo finaziario i titoli a reddito variabile, a reddito fisso ed anche oro e commodities come abbiamo visto, riescono a battere molto spesso i valori di performance degli immobili, nel lungo periodo, e con un calcolo annualizzato.

Il risultato complessivo della tenuta del patrimonio immobiliare, come la stessa liquidabilità cambia spesso in base al prestigio e alla location; per cui immobili di prestigio hanno quotazioni che si discostano dalla media, così come nell’ambito della finanza le valorizzazioni ed i risultati non sono assolutamente tutti uguali, dal nostro canto si è parlato comunque di medie a livello mondiale.