Prezzi abitazioni: sottovalutati se visti rispetto alle materie prime


Esprimere il prezzo degli immobili in termini reali cambia completamente il quadro del settore immobiliare ed elimina la confusione dovuta ai tassi d’interesse. Questo è quanto è stato studiato attentamente da David Ranson, presidente della H.C. Wainwright & Co. Economics Inc.

Nel suo studio si evidenzia che l’inflazione fa aumentare il prezzo degli immobili allo stesso modo in cui fa aumentare qualsiasi attività materiale. Per cui il rapporto tra i prezzi immobiliari e i prezzi delle materie prime, notoriamente sensibili all’inflazione, risulta essere molto più significativo del rapporto con i cicli economici.

Lo studioso pone l’attenzione alla differenza tra il prezzo reale e quello nominale. Infatti per reale definisce il rapporto tra i prezzi degli immobili e quello dei metalli preziosi, mentre per nominale è quello espresso in dollari. Durante il periodo in cui la Fed ha ridotto i tassi, l’aumento medio del prezzo nominale è stato inferiore a quando la stessa Banca Centrale li ha aumentati. Si è osservata invece una relazione inversa del prezzo reale: l’aumento dei tassi d’interesse ha depresso i prezzi reali anche in assenza di una flessione significativa di quelli nominali.

Con queste premesse, il prezzo degli immobili risulta essere in fase ribassista dall’inizio di questo decennio. Poi se si considera che il prezzo reale degli immobili, così come il prezzo reale del petrolio, tende a riallinearsi in un trend di lungo periodo, Ranson arriva alla conclusione che siamo di fronte ad una forte tendenza ascendente, in quanto questi prezzi reali hanno sottoperformato i prezzi dei metalli preziosi.

Lo studioso stima che attualmente i prezzi degli immobili sono ad un livello del 30% sotto il punto di equilibrio, se confrontati con l’indice di riferimento dei metalli preziosi. Quindi l’unica debolezza di questi prezzi risiede nel fatto che se dalla fine degli anni ’90 sono stati superiori a quelli delle materie prime, dal 2001 in poi sono rimasti più bassi.

L’ambiguità che governa la convinzione sicuramente diffusa che gli immobili sono inaccessibili e sopravvalutati è data dal paragone che si fa rispetto al reddito. Questa visione perde valore sulla scorta di quanto ha dimostrato la teoria del premio nobel Milton Friedman, in quanto le famiglie basano le proprie previsioni di spesa sul reddito permanente, anziché sul reddito in senso stretto. Infatti, il mercato dei beni di consumo tipici ha un andamento totalmente differente da quello dei beni capitali come gli immobili, che si ribilanciano di continuo, con una costante variazione dei prezzi, contrariamente a quello dei beni di consumo.

A livello nazionale i prezzi degli immobili non sono influenzati dalla crescita del reddito convenzionale, al contrario reagiscono in modo razionale alle forze inflazionistiche che guidano altre attività di capitali e le materie prime.

 

Questo è un quadro chiaro delle relazioni tra l’andamento del ciclo economico, i tassi d’interesse, i rendimenti delle obbligazioni, l’andamento dei titoli azionari e infine delle commodities.