MERCATO DEGLI IMMOBILI: INSIDIE E OPPORTUNITA’


Da uno studio CRESME (Centro Ricerche Economiche, Sociologiche e di Mercato nell’Edilizia), che riporto in parte.

Per quanto riguarda le dinamiche della nuova produzione di edilizia residenziale essa va analizzata sotto due punti di vista:

il primo è la presa d’atto della continua crescita della produzione. La stima per il 2005 è di 300.000 nuove abitazioni ultimate, mentre nel 2006 saranno 311.000. E poche meno saranno nel 2007. Quindi una offerta che arriva in inerzia sul mercato;

il secondo è la dinamica del mercato immobiliare che, cresciuto secondo i dati ufficiali in modo sostenuto nei primi mesi del 2005, dovrebbe chiudere il 2005 con una ulteriore crescita delle compravendite del 1,3% (ma per l’Agenzia del Territorio la crescita sarà del 2,7%). In realtà se da questo dato si sottrae il patrimonio residenziale realizzato nel 2005, ci si rende conto la crescita del mercato immobiliare è dovuta all’incremento dei rogiti notarili degli immobili della nuova costruzione ultimati. In sostanza il mercato immobiliare non legato alla nuova costruzione, si è fermato.


Per tornare a noi, se analizziamo il grafico in alto, ne deriva immediatamente una riflessione, che vuole volontariamente essere razionale, con una visione più distante delle mode e di quanto sia la percezione della gran massa delle persone.

Il mercato immobiliare residenziale sta osservando la naturale ciclicità di tutto ciò che è sottoposto alla regola della domanda e dell’offerta. Siamo in presenza della coda di un fiorente periodo per il mattone, in termini d’incrementi di valore e numerosità di scambi.

Infatti risulta sotto gli occhi di tutti la specularità di questo mercato rispetto a due fattori, l’uno strettamente legato all’acquisto, che è il costo del denaro: se i tassi di mercato sono bassi è più facile indebitarsi per l’acquisto, ma i tassi sono bassi perché l’economia non tira; questa è proprio una classica leva di politica monetaria per favorire il settore industriale ed essere propulsore per gli investimenti, anch’essi vengono fatti ricorrendo a finanziamenti presso il sistema bancario.

L’altro è dato dall’opportunità dell’utilizzo alternativo dei capitali rispetto a un mercato finanziario che non tira, quindi di norma il denaro dei risparmiatori, inteso come risparmio, si dirige verso l’immobile.

Cosa andiamo a constatare in questo periodo?
1. i mercati finanziari sono ormai in ripresa da tempo, anche se non tutti se ne accorgono, perchè non fa gran notizia
2. i tassi di mercato, di conseguenza, per contenere eventuali spinte inflazionistiche, stanno crescendo anch’essi, sia in USA che in Europa

Quindi si sta verificando quello che normalmente avviene a cicli:
1. i capitali cominciano, presto o tardi, ad andare verso i mercati finanziari
2. man mano che sale il costo dell’indebitamento, scende la numerosità degli scambi immobiliari, che sempre nel medio periodo, smorza l’appetibilità dei prezzi degli immobili fino a ridurne marginalmente il valore di scambio, se non a spese di una riduzione del prezzo.

Circa il 50% dei miei clienti formula come obiettivo di vita l’acquisto di un immobile e per questo mi trovo costantemente a formulare dei piani di fattibilità dei loro accantonamenti, con l’utilizzo di depositi e portafogli d’investimento che li portino a rispettare questo obiettivo di spesa.

Con questo contesto, se questo è l’obiettivo formulato, la più semplice regola nel commercio, vuole che si acquisti un bene non al maggior prezzo possibile, ma quando questo si mostri interessante, cioè sia basso, in media.

In sostanza nel mercato immobiliare il massimo del profitto si ha utilizzando i propri capitali nei periodi di euforia del mercato finanziario o in prossimità delle sue inversioni di tendenza al rialzo di medio periodo; in quei momenti ci troviamo di fronte il più delle volte a mercati dell’immobile depressi con pochi scambi; mentre proprio nell’intorno del periodo in cui i mercati finanziari hanno valutazioni interessanti, approfittare del mercato degli immobili per realizzare e acquistare beni immobiliari, che mediamente sono in un periodo di stagnazione degli scambi.

Se guardiamo il grafico in testa a questo articolo, possiamo riconoscere sicuramente periodi precedenti al 1998 in cui il mercato delle abitazioni, a memoria di tutti, si era quasi fermato, e al quale corrispondeva invece una crescita dei multipli azionari.

Bene, cosa fare allora?

Agire in controtendenza, sempre!! I cicli come vediamo dal grafico sono di periodi non inferiori ai 5/10 anni.
Serve soltanto avere una cognizione più fredda, meno legata a ciò che tutti fanno, altrimenti se tutto il mercato agisse nella stessa direzione non ci sarebbero profitti! Farsi guidare in queste valutazioni da un buon consulente che abbia strumenti e vedute idonee a pianificare con Voi questi aspetti, in tutti i momenti della congiuntura.

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